新鸿基销售收入承压 但投资组合是压舱石
财报采用的售收石时间段比较特殊，横跨2022年下半年和2023年上半年，入承而在这12个月时间内，压但压舱香港经济发展面貌发生了不少变化。投资
其中，组合前半年香港的新鸿经济仍然笼罩在疫情的阴霾当中。2022年全年来看，基销受到全球需求放缓、售收石贸易疲软、入承美国持续的压但压舱加息周期和防疫措施等因素冲击，香港经济再次出现收缩。投资全年完成GDP共28270.09亿港元，组合同比实际缩减3.5%。新鸿
资料显示，2022年下半年，新鸿基地产出现收入与净利润双降的情况。其中，物业销售溢利从76.58亿港元下降到33.66亿港元；总租金收入下跌6%至119.27亿港元。
进入2023年，随着中国疫情防控措施放开，与内地恢复通关等利好为香港经济发展注入强心针。
但另一方面由于仍面临美国加息、经济前景不明朗的影响，香港楼市总体气氛依旧不佳。在经历前4个月的暂时回暖后，香港楼市自5月份开始逐渐遇冷。
但从按揭方面看，根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料，2023年8月份香港现楼按揭宗数为7436宗，数据已是连跌2个月并创4个月新低。市场转弱，我们能看到，不少开发商开始采用减价促销措施推售旗下新盘。
据了解，新鸿基地产目前有89%的收入来自香港本地。
因此，以上情况反映到新鸿基地产的报表上，财年内，该公司收入继续创下新低录得711.95亿港元（未统计联营公司及合营公司，下同），同比下降8.4%；毛利344.58亿港元，同比下降13.5%，毛利率48.4%。
利润方面，营业溢利275.45亿港元，同比下降17.4%；年度溢利245.75亿港元，同比下降5.9%；归属于公司股东的溢利239.07亿港元，同比下降6.5%。
值得注意的是，由于利率环境波动，期内新鸿基地产仍遭受较为严重的汇兑损失。据了解，截至2023年6月30日，新鸿基净资产有约20%是以人民币计算，换算成港元后就产生汇兑亏损约94亿港元。
具体业务中，“香港住宅市场在2023年初短暂复苏，但在环球经济前景不明朗与利率高企的情况下，市道在近月回软。”新鸿基地产在报告中称。另外，过去的表现也受到疫情的影响，从上一个财年开始，新鸿基地产的物业销售收入就开始萎缩。
而香港市场占新鸿基地产物业销售部门的最主要比例，占小部分的内地市场情况也不客观。因此期内，新鸿基地产按所占权益计算，录得的合约销售总额约379亿港元。物业销售收入261.83亿港元，同比下降21.4%；来自物业销售的溢利96.42亿港元，同比下降35.7%。
新鸿基就指出：“基础溢利下跌的主要原因是物业销售溢利减少。”
另一大主要业务物业租赁，则继续为新鸿基地产提供十分稳定的经常性收入。期内，该公司物业租赁收入虽然仍录得下跌，但跌幅较小。
资料显示，2023年上半年，新鸿基地产总租金收入同比下跌3.4%，至197.47亿港元，净租金收入149.4亿港元，同比下降5.6%。
从市场情况看，收入下跌最主要可能是受写字楼租务的影响，眼下全港写字楼市场萧条的境况尚未有明显改善。与之对比，自2023年年初通关后，新鸿基地产旗下商场的收入其实是有明显改善的。
来自香港旅发局资料，2023年上半年香港迎接了约1300万人次访港旅客，本地港人的消费欲望亦得到提振。数据显示，年内第二季度香港零售总销货价值和餐饮业总收益分别同比上升17.6%及24.3%。
香港特区政府财政司司长陈茂波在展望经济发展时，就发文称私人消费和访港旅游业或仍是下半年主要增长动力。
而更早前4月的消息，新鸿基地产位于香港的15大商场包括apm、wwwtc mall、大埔超级城、元朗广场、柴湾新翠商场及新都广场等，这些商场的人流及生意在复活节长假期录得环比提升30%。
总的来说，新鸿基地产拥有价值极高的投资物业组合，能为它提供稳固的经常性收入，从而帮助其抵御来自物业销售端的风险，平稳过渡至市场复苏时期。截至目前，新鸿基地产旗下供出租及长线投资的物业面积为5680万平方呎。
而且新鸿基地产亦保持了非常健康的财务水平。根据报告，截至2023年6月30日，该公司总有息债务1250.53亿港元，净债务1097.73亿港元，负债比率18.2%，平均实际借贷成本仅3.3%。
从债务结构看，一年内需偿还的债务占比仅为6%，为75.08亿港元，对应银行存款及现金152.8亿港元。
土地储备方面，新鸿基地产截至期末在香港拥有约1430万平方呎土地储备，用于建设为可供出售的住宅，预计于未来6至7年分批落成；在内地则有约4710万平方呎发展中土地。
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