堵住商品房预售资金监管漏洞

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　　中评社北京7月27日电／据经济日报报导，堵住洞当前个别城市出现房地产项目延期交付的商品售资情况，关于商品房预售制度是房预否应该取消的讨论声再起。商品房预售制需要购房者先支付购房款，金监待住房建完后再向购房者交付。管漏过去20年，堵住洞商品房预售制推动了我国房地产市场快速发展。商品售资　　商品房预售资金是房预房地产开发企业的重要资金来源，预售制缩短了房企资金回笼周期和住房交付周期，金监支撑了房地产行业的管漏高周转。然而，堵住洞个别预售房地产项目交付时也出现房屋质量欠佳、商品售资项目烂尾等问题。房预预售制到底该不该取消，金监不妨我们先看看海内外商品房预售制的管漏有关做法。　　内地发展房地产市场之初便借鉴了香港地区的商品房预售制度，俗称“炒楼花”。香港对于预售制度的监管较严，也曾出现某新楼盘被有关主管部门叫停预售楼花的情况，原因是开发商未能证明有财力应付项目超支。这家开发商曾通知买家延迟交房，受影响的购房者可选择继续买卖或取消成交，如果选择取消，可以按照合同退回订金及利息补偿。按照规定，开发商开发资金超支一成以上时，必须向主管部门提交证据证明自己有足够财力，否则不能继续推销期房房源。正是基于较为完善的监管，2003年之后香港住宅市场未出现“烂尾楼”情况。　　对于期房销售，一些国家推行按工程进度支付款项，且支付款项的时间节点规定比较详细。如法国商品房预售中，购房款支付须分期进行，地基建好时付到35%，主体完工时付到70%，全部竣工时付到95%，剩余的5%作为押金在入住时支付，以确保开发企业按规定执行合同。　　在新加坡，预购人按照房屋工程建造进度分期支付一定比例的房款。双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为20%，完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交付15%。　　英国推行按时间分期付款。期房的首付比例约为10%至25%，在双方签订协议的21天内支付首付款，随后的6个月至24个月再支付第二笔、第三笔各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。　　一些国家则规定有预售房订金的保全措施。比如在日本，针对购房者交纳的订金，开发企业要向相关金融机构交纳担保或保险金，祗有为购房者制定了预售金保证书，房企才可向政府申请预售和建筑许可。

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